Zimmerzahl minus eins: Warum Sie allein selten eine 3.5-Zimmer-Wohnung erhalten, welche Ausnahmen gelten und was bei Unterbelegung passiert.

Sie finden eine schöne 3.5-Zimmer-Genossenschaftswohnung, schicken eine vollständige Bewerbung und hören nie wieder etwas. Häufig liegt das weder an Ihren Unterlagen noch an der Konkurrenz. Der Grund sind die Belegungsvorschriften. Viele Genossenschaften legen fest, wie viele Personen mindestens in einer Wohnung leben müssen. Wer diese Zahl nicht erfüllt, kommt gar nicht erst in die Auswahl.

Was sind Belegungsvorschriften?

Belegungsvorschriften regeln das Verhältnis zwischen der Grösse einer Wohnung und der Zahl der Menschen, die darin wohnen. Dahinter steht ein Grundgedanke des gemeinnützigen Wohnungsbaus: Günstiger Wohnraum ist knapp und soll dorthin gehen, wo er gebraucht wird. Eine grosse Familienwohnung soll nicht von einer einzelnen Person belegt sein, während Familien jahrelang suchen.

Solche Regeln sind weit verbreitet. Laut einer Erhebung im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen unterstehen rund 70 Prozent der erfassten Genossenschaftswohnungen Belegungsvorschriften. Bei grossen Genossenschaften mit über 1'000 Wohnungen hat die deutliche Mehrheit eine solche Regel.

Die Faustregel: Zimmerzahl minus eins

Die häufigste Regel lautet: Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner entspricht mindestens der Zimmerzahl minus eins. Halbe Zimmer zählen meist nicht mit.

Konkret heisst das:

2.5 Zimmer: mindestens 1 Person
3.5 Zimmer: mindestens 2 Personen
4.5 Zimmer: mindestens 3 Personen
5.5 Zimmer: mindestens 4 Personen

Ein Paar ohne Kinder bewirbt sich damit realistisch auf 2.5 bis 3.5 Zimmer. Eine Familie mit einem Kind kommt für 4.5 Zimmer in Frage, eine Einzelperson für 1.5 bis 2.5 Zimmer.

Einige Genossenschaften legen zusätzlich eine Obergrenze fest, in der Regel nicht mehr Personen als Zimmer. Andere arbeiten statt mit Zimmern mit der Wohnfläche pro Person. Massgebend ist immer das Vermietungsreglement der jeweiligen Genossenschaft.

Ausnahmen, die Sie kennen sollten

Die Faustregel ist kein starres Gesetz. Viele Reglemente sehen Ausnahmen vor, zum Beispiel:

Getrennt lebende Eltern: Übernachten die Kinder regelmässig beim Elternteil, rechnen manche Genossenschaften mit «Zimmerzahl minus zwei». Mit zwei Besuchskindern ist dann eine 3.5-Zimmer-Wohnung möglich.
Alleinerziehende: Sie werden oft gleich behandelt wie ein Elternpaar.
Todesfall: Stirbt die Partnerin oder der Partner, muss die verbleibende Person in vielen Fällen nicht sofort ausziehen.
Ältere Kinder in Ausbildung: Sie zählen häufig weiterhin zum Haushalt.

Wenn Ihre Situation nicht ins Schema passt, erklären Sie das in der Bewerbung kurz und sachlich. Ein Satz wie «Unsere zwei Kinder wohnen jedes zweite Wochenende und die Hälfte der Ferien bei uns» kann entscheidend sein.

Wichtig: Es zählen nur Personen, die wirklich dort wohnen

Für die Belegung zählen Personen, die die Wohnung dauerhaft als Hauptwohnsitz nutzen. Wochenaufenthalter oder Personen, die nur gelegentlich übernachten, werden in der Regel nicht angerechnet.

Geben Sie in der Bewerbung keine Personen an, die nicht tatsächlich einziehen. Genossenschaften prüfen die Belegung, viele auch während der Mietdauer. Falsche Angaben können zur Kündigung führen und schliessen Sie bei dieser Genossenschaft künftig aus.

Was passiert bei Unterbelegung?

Die Mindestbelegung gilt bei vielen Genossenschaften nicht nur beim Einzug, sondern während der ganzen Mietdauer. Ziehen die Kinder aus oder trennt sich ein Paar, ist die Wohnung plötzlich unterbelegt.

Das bedeutet in der Regel keine sofortige Kündigung. Üblich ist folgendes Vorgehen:

Sie müssen die Veränderung der Verwaltung melden.
Die Genossenschaft bietet Ihnen eine oder mehrere kleinere Wohnungen in ihrem Bestand an.
Lehnen Sie alle zumutbaren Angebote ab, kann die Genossenschaft das Mietverhältnis kündigen.

Manche Genossenschaften verlangen statt eines Umzugs einen Zuschlag auf die Miete. Wie es bei einer Genossenschaft geregelt ist, steht in den Statuten oder im Vermietungsreglement. Lesen Sie dieses Dokument vor dem Einzug, nicht erst, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert.

So nutzen Sie die Regeln bei Ihrer Suche

Die Belegungsvorschriften schränken die Auswahl ein. Sie können aber auch helfen, weil Sie sich gezielter bewerben können.

Rechnen Sie Ihre Zimmerzahl aus. Personen im Haushalt plus eins ergibt die grösste Wohnung, die für Sie normalerweise in Frage kommt.
Lesen Sie das Reglement. Die meisten Genossenschaften publizieren es auf ihrer Website, oft unter «Vermietung» oder «Downloads».
Bewerben Sie sich nur auf passende Wohnungen. Bewerbungen, die die Mindestbelegung nicht erfüllen, werden meist ohne Rückmeldung aussortiert. Die Zeit stecken Sie besser in eine passende Wohnung.
Nennen Sie die Zahl der Personen klar in der Bewerbung. Welche Unterlagen Sie sonst brauchen, lesen Sie in unserem Artikel zu den Bewerbungsunterlagen.
Planen Sie die Kosten ein. Grössere Wohnungen bedeuten meist auch mehr Anteilscheinkapital. Mehr dazu im Artikel «Was kostet eine Genossenschaftswohnung wirklich?».

Passende Wohnungen sofort erhalten

Genossenschaftswohnungen sind oft innerhalb weniger Stunden vergeben. Umso wichtiger ist es, keine Zeit mit Inseraten zu verlieren, die nicht zu Ihrem Haushalt passen.

Bei Gnossy filtern Sie Ihre Benachrichtigungen nach Zimmerzahl und Preis. Stellen Sie die Zimmerzahl ein, die zu Ihrem Haushalt passt. Sie erhalten dann per Push und E-Mail nur Wohnungen, für die Sie tatsächlich in Frage kommen.

Gnossy ist keine Genossenschaft und vergibt keine Wohnungen. Ihre Bewerbung schicken Sie immer direkt an die jeweilige Genossenschaft.

Belegungsvorschriften: Wie viele Personen braucht es für eine Genossenschaftswohnung?